房產(chǎn)投資一直是中國人最鐘情的投資標(biāo)的，隨著房價從大幅上漲轉(zhuǎn)入到房住不炒階段，房產(chǎn)投資也從單一的炒房裂變?yōu)槎嘀赝顿Y方案。

房產(chǎn)天然具有投資屬性和居住屬性，由這兩個屬性裂變的多種投資方案包括所有權(quán)、抵押權(quán)，租賃權(quán)和居住權(quán)。下面，我們用具體案例詳細(xì)分析這些投資方案。

一套北京青年路七十年產(chǎn)權(quán)兩室一廳住宅，目前二手房市場成交價總價600萬，出租每年租金10萬。

方案一：如果預(yù)期房價上漲，房租也上漲，可以以600萬總價投資這套住宅，拿到所有權(quán)房本，需要有北京購房資格，如果貸款還需要有貸款資質(zhì)。投資收益為房價上漲收益加上房租和房租上漲收益減去過戶成本，如果貸款還要減去銀行貸款利息。

方案二：如果對房價和房租預(yù)期不明朗，可以投資這套房子的抵押權(quán)，銀行抵押貸款就是買下抵押權(quán)，比如以400萬拿到抵押權(quán)房本，每年利率5%，這時銀行的收益就是每年20萬。

方案三：如果預(yù)期房價上漲，而房租不漲或者下跌，那么可以單獨投資所有權(quán)放棄使用權(quán)，可以僅僅300萬買下這套房子的單獨所有權(quán)（相當(dāng)帶租約買進(jìn)，沒有租金收益），拿到所有權(quán)房本（需要北京購房資格），這時就是純炒房客，等到房價上漲后，可以單獨出售所有權(quán)（帶租約出售）。比如這套房子從600萬總價漲到800萬相當(dāng)上漲200萬，可以單獨出售所有權(quán)僅僅500萬，收益率為200萬/300萬=66%，比用600萬投資的收益率提高了一倍，此時炒房客相當(dāng)用了租約作為自己的炒房杠桿讓收益率放大一倍。

方案四：如果預(yù)期房價不漲或者下跌，而房租上漲，那么可以買下單獨使用權(quán)，有如下兩種方案：

（1）買下二十年使用權(quán)，目前成交價基本在二十年租金（每年10萬租金）總和打五折，相當(dāng)100萬總價，在住建委做二十年租賃備案登記。然后轉(zhuǎn)租當(dāng)二房東，每年收益10萬加上每年遞增，那么二十年的租金總和不加上上漲的話為200萬，加上上漲的話每年漲幅3%的話第二十年的租金已經(jīng)是17.5萬，如果每年漲幅5%的話第二十年的租金已經(jīng)為25.3萬了，也就是租金總和幾何倍數(shù)增加，這就是復(fù)利的驚人收益。

（2）買下七十年居住權(quán)，目前成交價在300萬左右，拿到七十年居住權(quán)房本。然后轉(zhuǎn)租當(dāng)二房東，每年收益10萬加上每年遞增，那么七十年的租金總和不加上上漲的話為700萬，加上上漲的話每年漲幅3%的話第七十年的租金已經(jīng)是76.9萬，如果每年漲幅5%的話第七十年的租金已經(jīng)為290萬了，七十年的租金總和就是1.05億。看來成為億萬富翁還是很容易的。

綜合來看，投資房產(chǎn)的思路已經(jīng)很清晰，任何投資都是投向漲幅最快的賽道，對于房價跟房租兩個賽道對比，簡單總結(jié)如下：

1.如果預(yù)期房價漲幅超過房租漲幅，就投資單獨所有權(quán)。

2.如果預(yù)期房租漲幅超過房價下跌，就買單獨使用權(quán)。

3.如果預(yù)期房價跟房租漲幅相同，就所有權(quán)使用權(quán)一起投資。

4.如果預(yù)期房價跟房租都下跌，就趕緊賣掉房產(chǎn)。即使自住也可以完全租房即可。