來源:北京日報

本報記者 趙瑩瑩

“如今，‘活下去’依然很重要?！薄拔覀儸F(xiàn)在需要安全。”這兩句話，前一句出自萬科總裁祝九勝之口，后一句則是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌所說。

8月末、9月初是上市房企密集發(fā)布半年報的時間段，恒大、萬科、融創(chuàng)、龍湖等頭部房企均對外公布了2021年上半年業(yè)績，綜合表現(xiàn)看，利潤率普遍承壓。在“三道紅線”“雙集中供地”“房貸集中度管理”等多項(xiàng)政策的監(jiān)管下，曾經(jīng)不差錢的房企，開始為缺錢而煩惱。

激進(jìn)擴(kuò)張埋下隱患

8月末，許久未在公眾前露面的泰禾集團(tuán)董事長黃其森，出現(xiàn)在北京中國院子項(xiàng)目。這一天，位于通州的這個樓盤宣布開放新樣板間，泰禾想用一次熱鬧的亮相，向外界釋放其正努力走出危機(jī)的信號?！拔覀円淖冞^往對規(guī)模的追求，走小而美、小而精的發(fā)展戰(zhàn)略。”黃其森說道。

的確，泰禾的債務(wù)困境，主因之一就是對規(guī)模的過度追求。至今，警報仍未全面解除。泰禾新近發(fā)布的中期業(yè)績報顯示，截至2021年6月30日，已到期未歸還借款金額為447.08億元，尚未支付的利息為105.32億元。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，泰禾仍全踩“三道紅線”，公司仍在全力推進(jìn)債務(wù)重組事宜，積極解決債務(wù)問題。

同樣深陷困局的還有恒大集團(tuán)，其8月31日公開的中期業(yè)績報顯示，今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2226.9億元，同比下降16.5%；凈利潤105.0億元，同比下降28.87%。恒大表示，將繼續(xù)積極接觸潛在投資者，商討出售新能源汽車和物業(yè)的部分股份，也將采取包括調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)時間表、嚴(yán)格控制成本、大力促進(jìn)銷售及回款、爭取借款續(xù)貸和展期、出售股權(quán)和資產(chǎn)以及引入投資者等措施，來減輕所面臨的流動性問題。

2010年，萬科成為第一家年銷售額突破千億元的房企。此后，房企千億俱樂部不斷擴(kuò)容，即便是疫情沖擊下的2020年，千億級房企仍有41家，其中碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、保利5家房企銷售額均超5000億元。但追逐經(jīng)營規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張策略，令眾多房企負(fù)重前行，高負(fù)債、高成本的隱患在宏觀經(jīng)濟(jì)降速提質(zhì)運(yùn)行的大背景下日漸顯現(xiàn)。

“優(yōu)等生”利潤率下滑

2021年對地產(chǎn)行業(yè)來說頗不平靜。面臨著一系列監(jiān)管政策的落地，就連房企中的“優(yōu)等生”，也開始感受到利潤率的壓力，在學(xué)習(xí)克制與反思。

中期業(yè)績報顯示，今年上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.19%；歸屬上市公司股東凈利潤110.47億元，同比降低11.68%。這也是萬科自2008年以來首次在中期業(yè)績中出現(xiàn)凈利潤下滑的情況。

萬科總裁祝九勝將凈利潤下滑歸結(jié)于三方面的原因：一是銷售規(guī)模增長有限；二是毛利率下降較快；三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來?！?018年我們提出‘活下去’的口號，如今，‘活下去’依然很重要。”祝九勝說，行業(yè)長周期的增長邏輯肯定存在，但游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，過度追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼。萬科不會把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待，甚至，行穩(wěn)致遠(yuǎn)已被視為下半年經(jīng)營策略的主基調(diào)，要嚴(yán)守“三道紅線”等各項(xiàng)監(jiān)管政策的要求，實(shí)施穩(wěn)健的融資策略。

龍湖的利潤率表現(xiàn)要優(yōu)于萬科，但相比去年同期仍下滑了3.1個百分點(diǎn)。中期業(yè)績報顯示，今年上半年龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額1426.3億元，同比增長28.4%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)額606.2億元，同比增長18.5%；實(shí)現(xiàn)毛利167.8億元，毛利率為27.7%。“毛利率下降屬于行業(yè)趨勢。”龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，在限價的大環(huán)境下，20%到25%的毛利率可能是未來整個地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，這會讓行業(yè)更加穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。

下半年收并購或劇減

2017至2019年曾是地產(chǎn)行業(yè)的收并購高峰期，無論是融創(chuàng)631億元收購萬達(dá)資產(chǎn)包的“世紀(jì)并購”，還是世茂火速接下泰禾、福晟多個項(xiàng)目，都發(fā)生在這三年。但如今，這兩家房企都公開表示出對并購的謹(jǐn)慎態(tài)度。

“我們現(xiàn)在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，目前所有企業(yè)無論開什么價都沒有辦法并購?！边@是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在2021年中期業(yè)績投資人會議上的表態(tài)。

孫宏斌在業(yè)內(nèi)獲得了“并購?fù)酢钡姆Q號，如今，他卻說，雖然政策沒有對房企負(fù)債總規(guī)模下降有明確要求，但有負(fù)債上限要求，并購勢必會導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總額上升。未來三年，融創(chuàng)的第一目標(biāo)是降低融資成本，為此要降負(fù)債率和負(fù)債規(guī)模。

上半年實(shí)現(xiàn)了28.6%毛利率的世茂集團(tuán)，總裁許世壇也在中期業(yè)績會上說，下半年將采取比較謹(jǐn)慎的“防守型”策略，多銷售、多回款，嚴(yán)控投資，不拿貴地，引進(jìn)更多合作。

業(yè)內(nèi)人士指出，通過各種金融手段降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿是大趨勢，將對整個行業(yè)的融資和未來房價走勢產(chǎn)生根本性影響，房產(chǎn)龍頭或?qū)⒏鎰e規(guī)模之爭，轉(zhuǎn)向差異化、精細(xì)化的品牌競爭之路。