千萬不要這樣弄，不然的話，可能會后悔莫及。

一、看上一套二手房，房產(chǎn)證不滿兩年，賣方想讓買房先交一部分錢，再去做個公證，兩年期滿再過戶，這樣做可以嗎？

對于這個問題，我的答案是：不可行。

這樣做，雖然能夠省掉增值稅，但是，也會出現(xiàn)一些其他的問題。

① 房子漲價，賣家不賣了。

也許等到兩年以后，房子漲價了，舉個例子從原本的80萬元，漲到了120萬元，那你說，在沒有辦理過戶手續(xù)的情況下，賣家是不是會不想賣給你了？

所以說，如果房子漲價，賣家又不太守誠信的話，那么就會出現(xiàn)賣家反悔的現(xiàn)象，就像我小姑遇到的情況一樣。

② 賣家要自己住。

這種情況也是有的，有一些賣家，現(xiàn)在想買，但是兩年以后，可能又不想賣了，那么也有可能就會反悔，說要自己住。

③ 房子漲價，賣家要求漲價。

因為房子還沒過戶，有可能房子漲價了，賣家想要多賺點錢，于是就想要以現(xiàn)在的價格轉(zhuǎn)賣，叫買家要補齊費用。

總而言之：這樣的方法，雖然能夠免除增值稅，但是卻給自己留下了一個后患，畢竟房產(chǎn)證沒拿到，什么情況都可能發(fā)生，誰都說不一定。

二、整個買賣二手房的過程，以及產(chǎn)生的相關(guān)費用。

接下來，我就來詳細(xì)跟大家說一下，整個買賣二手房，最靠譜的過程是怎么樣的？

① 找到賣家，商量價格。

假設(shè)你看中一套二手房，一般情況下，二手房的買賣，都是通過中介來進(jìn)行的。你可以通過中介，跟賣家商量好價格，定好價格。

② 去銀行辦理中間賬戶。

這一點特別重要，一定不能直接把錢給賣家，在商量好價格后，讓中介帶著你去銀行，然后開通一個中間賬戶，先把首付款打到中間賬戶里，這樣是最安全的。

③ 申請房貸，辦理過戶手續(xù)。

接著，你就可以去銀行申請二手房的房貸了，等房貸確認(rèn)通過以后，那么你就可以跟賣家一起去辦理過戶手續(xù)。不要房貸還沒申請通過，就辦理過戶手續(xù)，不然到時候房貸申請不通過，就麻煩了。

辦理完過戶手續(xù)，那么房子就是你的了，而賣家就等著剩下的房款到中間賬戶，最后再轉(zhuǎn)到賣家私人賬戶就行了。

在整個二手房買賣的過程中，會產(chǎn)生一些費用，我們必須清楚。

第一個費用：增值稅。

前面說了，如果房子是“滿二唯一”的話，那么就可以免除增值稅，否則的話就要交增值稅。

增值稅的計算公式：網(wǎng)簽價÷（1+5%）*5.65%。

舉個簡單的例子，如果你要買的房子，網(wǎng)簽價是100萬，并且房子產(chǎn)權(quán)沒有滿兩年，那么你就要交增值稅：

100萬÷（1+5%）*5.65%=53809（元）

第二個費用：個稅。

個稅如果你的房子是滿五唯一的話，那么就不用交，沒有的話，就要交個稅。個稅的計算方式有兩種，一般情況下，我們是采用網(wǎng)簽價*1%來計算。

比如說你的房子產(chǎn)權(quán)沒有滿五年，網(wǎng)簽價是100萬，那么你就要交個稅：

100萬*1%=1萬元。

第三個費用：契稅。

契稅這是買賣房子過程中，沒辦法省的。契稅的數(shù)額，按照面積的大小來計算，如果你要買的這套房子，是首套房，并且面積小于90平方米，那么契稅就是網(wǎng)簽價的1%，而如果面積超過90平方米，那么契稅就是網(wǎng)簽價的1.5%。

倘若你不是首套房，而是二套房的話，那么契稅就更高了，一般要達(dá)到3%。

假如你要買一套二手房，并且是你的首套房，面積是110平方米，網(wǎng)簽價是100萬，那么你就要交契稅：

100萬*1.5%=15000元。

第四個費用：中介費。

中介費沒有一個固定的計算方法，一般就是房子總價的2%到3%不等，每個地方不一樣。