小編看到一組數(shù)據(jù)，在本月二手房的成交數(shù)據(jù)中，蘭州最貴的小區(qū)成交單價竟然超過了3萬！
“這個坐落于城關(guān)區(qū)，始建于1997年，已擁有24年房齡的老破小區(qū)，究竟憑什么，能夠以建筑面積40.77㎡、套內(nèi)面積僅39.87㎡的一居室，賣到123萬的總價？！”
通過了解，該小區(qū)位于盤旋路附近，為蘭州市一只船小學(xué)學(xué)區(qū)房，距離一只船小學(xué)和蘭州大學(xué)附屬中學(xué)非常近。
毫無疑問，該小區(qū)能夠賣到3萬/㎡，其中最大的因素便是“學(xué)區(qū)房”光環(huán)傍身。在蘭州，類似這樣學(xué)區(qū)房加持的高價小區(qū)還有很多。
自1998年之后，我國實行住房、教育、醫(yī)療市場化改革以來，房子、教育、醫(yī)療成為壓在廣大中低收入群體頭頂?shù)摹叭笊健薄?/span>
隨著家長對于子女教育的重視度不斷提高，外加教育政策的調(diào)整，近年每到升學(xué)季，市場上便不斷地涌現(xiàn)“高價學(xué)區(qū)房”，給無數(shù)家長帶制造了巨大的焦慮。顯而易見，買這樣的房子并不是為了居住，而只是為了給孩子一個更好的教育。
借由家長們都想要讓孩子上更好的學(xué)校這種心理，學(xué)區(qū)房的炒作也屢見不鮮。隨著越來越多的家長加入到“搶房”大軍之中，這些有限的“學(xué)區(qū)房”價格便水漲船高，同時對主城區(qū)的整體房價也起到了明顯的助推作用。
通過房價走勢圖來看，在過去的這一年里，蘭州的二手房整體價格呈上漲的趨勢。其中，在4月份達(dá)到峰值，之后趨于平穩(wěn)，而在本月又出現(xiàn)小幅增長。不難推斷，這其中，價格一漲再漲的學(xué)區(qū)房顯然起到了很大的帶動作用。
學(xué)區(qū)新政之后，老破小學(xué)區(qū)房將何去何從？
近年來令人咋舌的學(xué)區(qū)房房價，會一直瘋狂的上漲下去嗎？答案或許是否定的。
回顧今年3月，隨著上海教改新政公布，緊接著一則上海“學(xué)區(qū)房”事件上熱搜，某房子一夜跌60萬，讓人大跌眼鏡，這個跌幅不可謂不狠，繼而出現(xiàn)“中介大面積下降學(xué)區(qū)房”的情況。
這一消息很快在全國帶來了一系列的連鎖反應(yīng)，合肥、深圳、南京、長沙等多個城市教育新政陸續(xù)發(fā)布。可想而知，這對于學(xué)區(qū)房帶來的沖擊絕對是顯而易見的。
隨著這一眾城市陸續(xù)開始嚴(yán)打“學(xué)區(qū)”炒作，學(xué)區(qū)房的房價還會繼續(xù)堅挺嗎？蘭州老破小，或許在正上演最后的瘋狂。
二手房停貸，房子剝離金融屬性
今年7月，樓市迎來了二手房停貸的消息，多個城市紛紛暫停或放緩二手房貸款，同時，二手房貸款的利率也較以前有所升高。
在蘭州，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、蘭州銀行的二手房貸款業(yè)務(wù)受到貸款額度限制，基本已暫停；其它銀行雖然沒有停貸，但也都設(shè)定了嚴(yán)格的限制條件，審批更加嚴(yán)謹(jǐn)，放款周期也因此變長。
回顧過去的這些年，房地產(chǎn)行業(yè)曾作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，得到了許多政策的支持，再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性以及我國不斷加快的城鎮(zhèn)化建設(shè)速度，都讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展期。無數(shù)人通過房地產(chǎn)行業(yè)取得了成功，獲得了大筆的財富，越來越多的人依靠炒房也獲得了不斐的收入。
但隨著2016年“房住不炒”的概念被提出被逐漸深入人心后，加上各項政策的不斷實施，使得炒房者的可乘之機(jī)越來越少，房地產(chǎn)本身的發(fā)展也開始逐漸回歸到正常的軌道中來，房地產(chǎn)的黃金時期顯然已經(jīng)一去不復(fù)返。
而這次的二手房停貸，無疑又是對房地產(chǎn)市場的一次大調(diào)控。對二手房貸款的嚴(yán)格限制，必然使得房屋金融屬性不斷削弱，對于基建等影響力不斷下降。
在很多炒房者中，尤其是那些個人炒房者，就是利用二手房來進(jìn)行賺錢的。但縮進(jìn)二手房貸款，令人們的購買力下降，很少人可以一次性對房款付清。買方被迫減少自然會影響賣方，進(jìn)而真正地做到“房住不炒”，讓這不再是一句空話。
可見，未來，不論是新房還是二手房，金融屬性的黃金階段已漸行漸遠(yuǎn)，未來房地產(chǎn)市場將會逐漸趨于理性，呈平穩(wěn)健康發(fā)展之勢。房價瘋狂上漲的老破小，價格自然也會得到遏制。
舊改進(jìn)行時，老破小的拆遷之夢破裂
以前的老破小小區(qū)最終的命運就是接受棚改拆遷，但是現(xiàn)在在2021年新規(guī)下，卻提倡對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行改造升級。
當(dāng)然，并不是所有人都希望老小區(qū)被改造的。一個是老小區(qū)原住居民，一個就是炒房客了。老小區(qū)原住民不高興是因為他們原先想著靠拆遷來發(fā)一筆財。但是現(xiàn)在這個希望破滅了，他們當(dāng)然不高興。
很多老小區(qū)是學(xué)區(qū)房，炒房客是想買了這里的房子拉高房價再轉(zhuǎn)手，結(jié)果現(xiàn)在賣不出去也就等于砸在自己手里了，他們當(dāng)然也不高興。
因此，對于投資者來說，欲購買目前已經(jīng)從“棚改”轉(zhuǎn)向“舊改”的老破小小區(qū)，想要靠拆遷實現(xiàn)一夜暴富的等待將會更加漫長，更加不現(xiàn)實。
居住體驗差，未來想脫手無人接盤
由于老破小建設(shè)年代都比較久遠(yuǎn)，很多都是帶有學(xué)區(qū)屬性，正因如此，每年很多進(jìn)入城市的家庭，為了給孩子尋覓更好的學(xué)校，自然也就推動了這些房價的高漲。但是，這些房價的上漲與本身的品質(zhì)沒有直接關(guān)系。
由于早年間的城市規(guī)劃、房屋建筑必然帶有不可跨越的時代局限性，而這些局限性在老破小的居住實感上得到了集中體現(xiàn)。
下面，小編就將老破小的居住弊端進(jìn)行一個歸納：
“老破小”的弊端
1、小區(qū)破舊居住體驗不佳
“老破小”的房子規(guī)劃建設(shè)的時間較早，綠化率和容積率不能夠滿足現(xiàn)代人多生活品質(zhì)的要求，樓間距較小，甚至影響私家車的出入，加之多年的風(fēng)吹日曬，房子比較破舊。
2、車位不足，物業(yè)管理差
“老破小”的小區(qū)物業(yè)費比較便宜，物業(yè)服務(wù)和管理比較差，在小區(qū)衛(wèi)生、門禁、安保、消防等方面，做得并不好，停車更是一大難題。
3、買后得翻新裝修
“老破小”的房屋質(zhì)量比較差，特別是廚房和衛(wèi)生間。要想獲得舒適的居住體驗，買房都會需要重新裝修。
4、房屋質(zhì)量難以保障
老舊的二手房往往是90年代建造的房屋，大多為磚混結(jié)構(gòu)，加之使用的時間久，房屋質(zhì)量難以保障，或許水電墻面等安全也存在著一定的隱患。
5、周圍的生活氛圍不同
“老破小”的居民大多以中老年人為主，生活習(xí)慣等各方面，都和年輕人不一樣。如果是年輕的購房者，可能需要一段時間才能適應(yīng)這種生活氛圍。
因此，想要購買“老破小”房產(chǎn)的朋友，一定要把各方面的因素都考慮清楚，結(jié)合自己的實際情況再做決定。
最后，小編想說，新的政策出臺往往都是由點及面的，部分城市關(guān)于學(xué)區(qū)房政策的出臺則代表了一個趨勢，還在猶豫要不要買天價學(xué)區(qū)房的朋友，這時候真要好好想想。
另外，除政策之外，文中其它內(nèi)容僅代表小編個人觀點，屏幕前的你還得做理性判斷。買房畢竟是個案，不可能千篇一律，整齊劃一。
