“珠江新城156平 2150萬一口價 僅限今天”

“龍口西兩房61平400萬，秒殺！歷史紀錄成交價465萬”

“龍口中80平三房，不要668萬，現只要588萬588萬588萬！”

“華景新城三房，比市場價便宜100萬，之前同戶型成交699萬，現在598萬，598萬，598萬！”

“天河公園西門138房大三房，降價200萬”

動輒降價幾十萬，幾百萬，廣州二手房真降價了？自96個樓盤“二手指導價”公布后，來自各種渠道的信息充斥市場，真真假假。不僅買家賣家霧里看花，就連一些從業多年的中介，都直言“不好說”。

記者走訪天河、黃埔熱門板塊，發現整體價格有回落，業主心態出現松動，普遍會通過調價幾萬來試探市場，總體降幅幾十萬不等。也有個別降價一百萬、幾百萬的“筍盤”，但付款條件高，需一次性付款。

珠江新城有盤直降400萬

上周末，位于珠江新城的凱旋新世界一期，掛出一套156平三房，“2150萬一口價，僅限今天”。折算下來，單價約13.7萬。

因分期開發，該盤價格因幾期、樓齡、朝向價格跨度較大。但是指導價出臺前，網上掛牌單價在15萬-17萬不等。一期同戶型，此前成交了一套，總價2500多萬，折算單價近16萬。不過，有中介表示，這套降價近400萬的房源，只能一次性付款，掛出來沒多久，就已成交了。

這是一套中介眼中貨真價實的“筍”盤。盡管低于9月前的市場掛牌價，但是依然高于88311元/㎡的指導價。如果說，掛牌價顯示“按政府指導價出售”，那就要考慮是不是“釣魚盤”了。

9月3日，保利心語花園掛出一套房源，而且是該小區唯一在售房源。約104平方米三房，網上掛牌價1015萬，96907元/㎡。價格一出，買家應聲而動，現場擠滿了看房的人。但是沒想到要“競價買房”。中介表示，有人出價到1520萬，也就是單價已去到近15萬，基本接近9月前的市場掛牌價。不過，該套房源目前已不安排看房了。

“買到即賺到”，一些中介面對“筍”盤說。在他們看來，目前的政策已經是很嚴厲了，后續也不會有更嚴厲的了。“除非整個行情大幅度下降，再過2個月政策消化完，筍盤消化完，等明年三四月份進入二手旺季，再想淘到貨就不好說了。”

華景急售的房源，價格回落至年初

有網友熱議，“天河公園、華景新城也是隨便降，普遍降一兩百萬。”

這是真的嗎？

位于東方新世界門口的一家門店，所有的房源宣傳單都在原來價格的地方，貼上了“按政府指導價”的字條。但是當記者詢問價格，中介人員卻表示，這些房源都只是為了展示。

在此次公示的96個樓盤中，天河公園板塊大盤幾乎全被“網羅”。比如東方新世界指導價76922元/㎡，東逸花園指導價73678元/㎡，華港花園指導價61752元/㎡。

“指導價太低了，業主肯定不會按這個價格賣房。比如新世界一般業主掛牌價在十二萬，華港花園八九萬，東逸花園十萬出頭。如果一次性付款，或者業主急售，可談空間有優勢，但是不會太大”，一位中介人員介紹。比如華港花園四期88方掛牌800萬，還有一期92方三房掛牌785萬，都只是降了十幾二十萬。

盡管天河公園板塊價格相對堅挺，但成交卻是在萎縮，買家觀望情緒很重。一位中介人員介紹，近兩個月由中介促成的成交大概只有三四套，加上業主自行成交的，估計就在六七套。“這么多門店，覆蓋七八個小區才這么點成交”，“指導價出臺，主要對買家首付款影響很大，但目前只有兩個銀行跟進，其他銀行隨時也可能變。”

在華景新城板塊，記者走訪中了解到，一套109方三房，原價980萬降到850萬；一套89方三房掛牌價825萬，因業主急售降到760萬。

“下半年來看，都是降一點才有成交。倒不能說直接降到指導價，急售的降價幾十萬是有的”，一位中介介紹說，“大部分業主心態比較穩定，只有急售的，價格回落至年初水平”。

不過，相較于去年“筍”盤一掛出來，可能半小時就成交的火爆場面，現在即便有，也會“僵持”一下。只有非常筍，此前看了很久沒出手的客戶或許才會心動。但其中，也有被高額的首付擋在門外的。據中介介紹，這些“筍”盤，正因為急賣所以對首付七成，或者一次性付款的客戶比較友好。

此外，記者走訪車陂板塊，整體市場也保持平穩，掛牌價下降幾十萬不等。

降幅十幾萬不等，科學城一二手倒掛

另外，科學城板塊也是近年來的大熱區域。以區府為核心，周邊布局的新福港鼎峰、科城山莊、保利羅蘭也在指導價的清單之上。相較于天河，因為地處新區，這幾個盤賣不成還有其他盤可以賣，不至于沒生意可做。

去年底，因人才購房政策放松，包括一些炒房客都涌進來導致片區房價大漲。比如新福港從去年初4萬多漲至高峰期6.5萬左右，還有保利羅蘭、科城山莊目前掛牌價都在5.5萬左右。

走訪中記者了解到，新政下該片區的二手成交出現回落，談價空間也明顯放大。比如新福港鼎峰一套94方三房，售價498萬，降了十幾萬；保利羅蘭一套90方左右的三房，售價500萬，也是每次幾萬的陸續調價，在試探市場反應。

“除非急賣的，比市場報價低十幾萬，動輒降價大幾十萬的目前還沒有看到”。中介介紹說。不過相較于中心區，科學城有個特殊情況，二手普遍不滿5年，導致稅費壓力比較重。再加之指導價出臺，買二手的購房成本會比較高。

科學城一二手倒掛情況比較明顯。比如科城山莊一手限價4萬多，但是二手都5萬多了，開發商沒法賣就暫時不賣；同樣情況的還有保利羅蘭，限價下四期一時半會兒不會開售。目前在售的黃埔中央城，一些特惠房不到4萬，遠比二手有吸引度。

“我們感覺人才購房政策收緊，再加上一系列新政，科學城的價格確實不瘋漲了，起碼上半年漲的價格又落回去了。”

觀望情緒加重，房源溢價空間在3%以上

實際上，就廣州全市來看，房貸收緊下，二手成交自2021年5月后已呈逐步縮減態勢。中原地產數據顯示，2021年8月，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）為8535宗，環比7月同期（8912宗）環比下降4.2%，同比大減44.1%。不少客戶擔心現時入市會造成“高位站崗”，觀望情緒加重。

價格方面，在二手市場降溫、成交周期延長、帶看量減少等因素影響下，目前業主逐漸出現下調報價的情況。據合富大數據統計，7月以后部分代表性二手盤的價格環比下降了3%—6%。

中介看市：成交縮量，價格維穩

廣州中原研究發展部認為，參考成都、東莞分批推進的方式，預計廣州第二、第三批指導價落地的可能性較高。“指導價”出爐后，實際是變相提升了“購房者的首付門檻”，導致不少剛需、改善客戶需求受限。因此，未來一段時間廣州二手樓市可能會進入下行通道。預計9月份大市成交（自助網簽+中介網簽）在7500宗左右的相對低位水平，但價格仍將保持維穩狀態。

合富大數據研究院認為，短期內會加劇買賣雙方僵持膠著的態勢，階段性成交縮量不可避免。后續看，在城市產業持續升級/增長，人群生活改善，收入持續增加的趨勢下，二手購房需求仍然剛性，市場成交量仍存在進一步釋放空間。

尤其中心區域，包括標桿豪宅凱旋新世界、中海璟暉華庭等政府指導價均不足9萬元/㎡，大致回到2019年左右的水平。若考慮該類區域“土地與一手供應”及“產業與人群”等情況，合富預計該類項目的價格變化幅度仍然較為有限。

南都記者 王艷玲