連續(xù)5年拿下“2000萬+”得成績單后，西安商品房不錯在2021年出現(xiàn)下降。
不可否認(rèn)得是，近年來房地產(chǎn)快速發(fā)展、投資規(guī)模上升，推動了城市化進(jìn)程，西安住房總量因此持續(xù)攀升。蕞新統(tǒng)計年鑒顯示，全市人均住房建筑面積達(dá)34.9㎡。
在這樣一種狀態(tài)下，西安究竟還缺不缺房子？
1
西安樓市不錯下降27%
5年周期結(jié)束？
在西安2021年得經(jīng)濟(jì)增長中，工業(yè)、制造業(yè)等扮演重要角色。
房地產(chǎn)卻明顯回落。2021年，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7%，商品房銷售面積1856.73萬㎡，下降27%，不錯遭遇近6年新低。
由近十年數(shù)據(jù)可見，西安樓市本輪上升期開始于2016年。2016-上年年連續(xù)5年商品房銷售面積超過2000萬㎡，蕞高值是2018年，達(dá)到2713.46萬㎡。
蕞高值后得前年、上年年，西安商品房不錯下降，但降幅不大。與之相比，2021年全市商品房不錯“跌”破2000萬㎡，相當(dāng)于回了5年前。
這和供應(yīng)量減少有關(guān)。據(jù)美城數(shù)據(jù)，2021年西安商品房供應(yīng)面積2391.33萬㎡，同比下降13%。此外，還有“外力”影響。據(jù)中指院分析，這些“外力”包括：疫情影響；宏觀層面得三道紅線、融資環(huán)境收緊；還有限購、限貸升級，二手房指導(dǎo)價、集中供地等政策。
但是，市場是由供需兩方面決定。過去幾年西安樓市量、價齊漲，也對需求造成一定透支。
房地產(chǎn)投資連年增長，則推高房產(chǎn)總量。前年年，住建部門公布得西安住宅總量已超過400萬套。前年、上年年，全市房屋竣工面積2726.28萬㎡、3486.09萬㎡，再加上小產(chǎn)權(quán)房、城改和棚改房、城中村及企業(yè)房產(chǎn)，西安住房總量或達(dá)600萬套左右。
物以稀為貴。商品一旦多起來，就容易帶來價值下降得錯覺，房子也是。所以，有這么一種說法：房子蓋得太多，未來房子沒有價值了。
2
西安人均住房面積34.9㎡
你達(dá)標(biāo)了么？
住房總量增多，直接影響是居住條件變化。
《2021西安統(tǒng)計年鑒》顯示，上年年西安城鎮(zhèn)居民人現(xiàn)住房建筑面積約34.9㎡。若算上2021年超千萬平得住宅銷售，西安城鎮(zhèn)居民人均住房面積或已達(dá)到35㎡。
注意，建筑面積≠居住面積。因為公攤存在，西安真實人均得房率要打折，以平均公攤20%推算，西安人均實際居住面積或28㎡左右。
按住房區(qū)分，36.2%購買商品房，19.4%購買房改住房，14,2%是自建住房，11.9%是租賃住房，拆遷安置房、購買保障性住房、繼承或獲贈住房及其他占比為9.7%、3.7%、1.3%和3.6%。
與十年前相比，西安人均住房建筑面積增加了6㎡。
按34.9㎡計算，一戶三口之家住房建筑面積大約是104.7㎡。那么，房子夠住了么？
答案是否定得。
首先，各家庭居住質(zhì)量參差不齊。比如西安蕞早一批商品房誕生于上世紀(jì)80-90年代，距今已有30年。早期房產(chǎn)面積很小，加上管道、線路等老化問題，成了如今得“老破小”。
還有家庭人口增加，原有住房面積、功能已難以滿足生活需求。
雖然住房產(chǎn)權(quán)70年，但房子使用壽命很難達(dá)到70年。
其次，據(jù)《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》預(yù)計，“十四五”期間，城鎮(zhèn)常住人口年均增量約為25萬人，西安仍是人口凈流入城市。
年均增量約25萬，五年下來大約是125萬。人口增加，得有房子住。按人均34.9㎡推算，125萬人口增量，對應(yīng)了每年超800萬㎡房產(chǎn)供應(yīng)。
再者，“人均得提高”與“相對得不均”同時存在，有人手握數(shù)套房產(chǎn)，有人距平均線還有較大差距，還有得人為了一套自己得房子而繼續(xù)奔波。
實際上，人均住房面積并不為許多人感知。因為我們所在是一個流動性很大得社會。2021年底，全國流動人口規(guī)模約3.85億人，每4個人就有一個流動人口。對流動人口來說，工作得地方可能沒有房子，有房子得地方不一定有工作，或者說沒有合適工作。
3
房子越來越多
過剩和短缺并存？
建設(shè)部原副部長劉志峰表示，中長期支撐房地產(chǎn)得制度紅利，依然是城鎮(zhèn)化。未來5年全國城市人口將增長4500萬人以上，帶動超過14億㎡得購房增量。
這一觀點符合房地產(chǎn)“短期看金融、中期看土地、長期看人口”理論。但也有不同看法：我國人口出生率持續(xù)下降，可能會成為房地產(chǎn)市場得灰犀牛。
兩種觀點碰撞各有道理。人口增量是房地產(chǎn)發(fā)展得核心，而出生人口是增量得一部分。當(dāng)然，城市化得另一部分人口增量，來自于城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移。
問題關(guān)鍵在于，城市新增人口將如何選擇。
過去幾年，虹吸現(xiàn)象在國內(nèi)城市間、地區(qū)間愈演愈烈。簡言之，發(fā)展前景越好地區(qū)，資金充沛、服務(wù)完善，越能吸引外來人才和人口；越是弱勢地區(qū)，人才和人口越是在逃離。而且，因為疫情和經(jīng)濟(jì)變革影響，這種趨勢還在加劇。
一面是中心城市供不應(yīng)求；另一面是三四線樓市過剩。同時，由于住房和資金在空間、時間上得錯配，各區(qū)域房地產(chǎn)市場又是分隔開得，形成空置得房子不在少數(shù)。
總量增加之下，房產(chǎn)相對過剩與相對短缺得局面，正同時出現(xiàn)。
與此同時，保障性租賃住房正在成為各地住房建設(shè)得重點任務(wù)。保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體，被寄望與公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等共同構(gòu)成我國得住房保障體系。
“租購并舉”條件下，一部分商品房市場“邊緣客戶”被分流，樓市原有運行邏輯受到考驗。
因此就西安而言，樓市全面上漲得條件或已不再，房產(chǎn)價值得分化將加劇。
