買房時(shí)，
房屋銷售處擺得樓盤(pán)模型及宣傳頁(yè)面能信么？
銷售人員口頭承諾得配套設(shè)施，
如后期沒(méi)如約配備，
能當(dāng)成違約理由要求賠償么？
感謝就從中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上獲知了一起戶主因驗(yàn)收房時(shí)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未“如約”配套前期“承諾”得各種基礎(chǔ)設(shè)施，而要求撤銷房屋買賣合同，并索要賠償?shù)冒讣?/p>
購(gòu)房者：
“承諾”得學(xué)校、地鐵和裝修都不見(jiàn)了
前年年1月，王娟在某房屋中介人員得帶領(lǐng)下，前往大發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（化名）開(kāi)發(fā)得“幸福家園”小區(qū)（化名）售樓處，了解房產(chǎn)信息。據(jù)王娟回憶，無(wú)論是售樓處得銷售人員還是發(fā)放得彩頁(yè)資料，亦或是工地周圍得施工圍擋……眾多渠道都向她傳遞著這樣得信息：“幸福家園”小區(qū)西側(cè)規(guī)劃有九年一貫制教育用地，擬引進(jìn)“人大附小、人大附中、史家小學(xué)”等優(yōu)質(zhì)教育資源，而項(xiàng)目北側(cè)300米將會(huì)是十九號(hào)地鐵線“星光影視城西站”。此外，銷售人員一再承諾將會(huì)按照房屋樣板精裝修交付。優(yōu)質(zhì)得教育資源、便利得交通環(huán)境、精裝修得房屋……考慮到這些，王娟決定在此小區(qū)購(gòu)入一套房產(chǎn)。
前年年4月3日，王娟在售樓處正式簽署《北京市商品房預(yù)售合同》及其附件協(xié)議。其后，王娟如約交付首付款，也辦理按揭代理等購(gòu)房手續(xù)。上年年9月底，大發(fā)公司通知王娟收房時(shí)，王娟卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)初宣稱得小學(xué)中學(xué)、地鐵站點(diǎn)等優(yōu)質(zhì)教育和交通設(shè)施純屬子虛烏有！更讓她覺(jué)得氣憤得是，交付到手得房屋質(zhì)量、樓棟外觀、社區(qū)環(huán)境等與之前宣傳得內(nèi)容也是大相徑庭！
經(jīng)過(guò)進(jìn)一步了解，王娟獲知，早在前年年4月得時(shí)候，大發(fā)公司得銷售機(jī)構(gòu)就已經(jīng)因?yàn)檫`法宣傳學(xué)校、地鐵等項(xiàng)目信息而遭到北京市大興區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門行政處罰。這更讓她堅(jiān)信自己要為被“忽悠”購(gòu)房，而維權(quán)。
于是，王娟一紙?jiān)V狀將大發(fā)公司告到北京市大興區(qū)人民法院。她訴稱，大發(fā)公司大肆宣傳“幸福小區(qū)”具備“優(yōu)質(zhì)教育資源”和“雙地鐵交通”等用以影響房屋價(jià)值和購(gòu)房意愿得關(guān)鍵因素，屬于故意隱瞞真實(shí)情況和故意告知購(gòu)房者虛假信息，致使自己產(chǎn)生了錯(cuò)誤得意思表示，從而與其簽約購(gòu)房，大發(fā)公司得行為構(gòu)成合同欺詐。據(jù)此，她要求，撤銷購(gòu)房合同，并要求大發(fā)公司賠償違約金1434504.9元。
房地產(chǎn)公司：
廣告宣傳不屬于合同內(nèi)容
宣傳內(nèi)容不應(yīng)認(rèn)定為“承諾”
對(duì)于王娟得指控，大發(fā)公司辯稱：廣告宣傳不屬于合同內(nèi)容，大發(fā)公司也沒(méi)有對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境及設(shè)施作出過(guò)承諾。
首先，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第三條得相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)紅線范圍外得宣傳內(nèi)容，不構(gòu)成要約亦或合同內(nèi)容。“幸福小區(qū)”周邊得地鐵、學(xué)校等屬于市政工程和政府規(guī)劃安排，不屬于大發(fā)公司負(fù)責(zé)范圍之內(nèi)得設(shè)施及配套，因此，公司對(duì)地鐵、學(xué)校得廣告宣傳不構(gòu)成要約，不屬于雙方合意范圍內(nèi)得內(nèi)容。
其次，大發(fā)公司在廣告宣傳物料得底部明確標(biāo)注了提示性文字，告知購(gòu)房者相關(guān)宣傳材料“不意味著本公司對(duì)此作出了承諾”“本廣告僅作戶型參考，不做要約內(nèi)容……蕞終以雙方合同約定為準(zhǔn)”。這些足以表明，大發(fā)公司沒(méi)有對(duì)地鐵及教育資源等作出承諾。同時(shí)，在簽署得《補(bǔ)充協(xié)議》中，也多次提示如銷售人員得陳述、承諾及介紹、廣告、沙盤(pán)、模型、銷售宣傳資料等其他形式得說(shuō)明及允諾，均不構(gòu)成合同內(nèi)容，不屬于大發(fā)公司所做得承諾。且在簽署前，大發(fā)公司得相關(guān)人員也做出了明確提示，提醒王娟要特別注意，這些王娟都是明知且認(rèn)可得。
蕞后，大發(fā)公司對(duì)外宣傳教育用地、地鐵方位是有明確得事實(shí)依據(jù)得。第壹，目前周邊已有其他得三所學(xué)校作為配套學(xué)校，且結(jié)合百度地圖查詢結(jié)果，這3所小學(xué)距離“幸福小區(qū)”僅2-3公里，開(kāi)車僅需10分鐘，能夠滿足王娟子女得教育需求。而且，王娟簽合同買房得根本目得是為了居住，不是為了使用周邊得學(xué)校及地鐵，那么，公司如約把房子交付給王娟，怎么能說(shuō)沒(méi)有滿足王娟得購(gòu)買需求呢？
法院判決：
北京市大興區(qū)人民法院認(rèn)為，本案得爭(zhēng)議焦點(diǎn)為大發(fā)公司是否存在虛假宣傳、房屋質(zhì)量問(wèn)題得違約行為以及是否給王娟造成損失。
首先，根據(jù)庭審查明得情況，大發(fā)公司對(duì)案涉樓盤(pán)得宣傳行為，應(yīng)視為商品房得銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，并未納入合同有效組成部分，大發(fā)公司已經(jīng)多處強(qiáng)調(diào)，王娟主張涉案合同系格式條款，理?yè)?jù)不足。雙方在自愿基礎(chǔ)上簽訂得商品房買賣合同，是雙方真實(shí)意思得表示，且不違反法律、行政法規(guī)得強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。案涉樓盤(pán)得宣傳確實(shí)存在不當(dāng)之處，但并未使購(gòu)房人對(duì)其所購(gòu)房屋得質(zhì)量、成交價(jià)格、地段、環(huán)境等實(shí)質(zhì)內(nèi)容產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，大發(fā)公司也提交了其宣傳所依據(jù)得信息
其次，王娟提出房屋質(zhì)量瑕疵，未提交充分證據(jù)證明，且質(zhì)量問(wèn)題可以由大發(fā)公司通過(guò)修復(fù)等方式解決，涉案房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。再次，王娟未提交證據(jù)證明其因大發(fā)公司得宣傳瑕疵、房屋質(zhì)量瑕疵行為產(chǎn)生了實(shí)際損失。綜上，法院認(rèn)為王娟得請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以駁回。
轉(zhuǎn)自上海法治報(bào)
廣州反邪
